新乡市平原示范区管委会 关于印发新乡市平原示范区集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）的通知

　　各相关单位：

　　《新乡市平原示范区集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）》已经管委会研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　新乡市平原示范区管委会

　　2024年5月27日

　　新乡市平原示范区集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）

　　第一章总则

　　第一条 根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发深化集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称入市，是指土地所有权人将集体经营性建设用地一定年限的使用权出让、租赁、作价出资（入股）给使用权人，以及土地使用者将自己拥有的集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵押的行为。

　　第三条平原示范区行政区域内，存量农村集体建设用地中国土空间规划确定为工矿仓储、商业服务业等经营性用途的土地均可作为集体经营性建设用地进行入市。国土空间规划需调整、修改的，按规定程序进行。

　　存量农村集体建设用地的范围包括：报批城乡建设用地增减挂钩的土地；2023年3月1日前批复的农用地转用土地；第二次、第三次国土调查均为建设用地的土地；其它被认定可以入市的土地。

　　第四条集体经营性建设用地使用权人依法使用和处置入市土地，受《中华人民共和国民法典》等法律法规保护，土地所有权人及其他任何单位或个人不得剥夺和侵害。

　　集体经营性建设用地在享有国有土地权利的同时，也要承担同等的责任和义务。

　　第二章 出让、租赁、作价出资（入股）

　　第五条集体经营性建设用地使用权出让，是指集体经营性建设用地所有者将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。

　　集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体土地所有者将集体经营性建设用地租赁给使用者使用，由承租人与租赁人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付土地租金的行为。

　　集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指集体土地所有者将一定年限的集体经营性建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。

　　第六条集体经营性建设用地使用权初次出让入市交易最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限，初次租赁入市交易最高年限不得超过20年。

　　初次入市年期政策原则上与国有土地出让年期政策相一致。推进长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等多种供地方式。工业用地弹性年期出让的，可参照国有土地弹性年期出让政策，其入市价款按年期进行折算。

　　第七条入市土地要符合规划、产业、环保等政策和标准要求，产权清晰，具备开发利用的基本条件。

　　第八条鼓励拥有经营性建设用地的农民集体，将土地作价入股到企业；鼓励拥有用地报批指标的农民集体，会同拟入市、需报批土地的农民集体，将用地报批指标和拟入市土地共同作价入股到企业，长期参与企业利润分红。

　　入股土地使用年限参照出让入市执行。

　　第九条集体经营性建设用地入市按以下程序办理：入市申请、 区自然资源部门审查、区直相关职能部门及乡（镇、街道）出具意见、评估地价、民主表决、乡（镇、街道）办事处核验、区级核准、公开交易、办理后续手续（详见附表）。在区级核准环节，由区自然资源局拟定入市核准呈报表，报示范区分管领导签字后，在入市核准书上盖章。

　　集体民主表决和公开交易工作流程示范区另行出台文件。

　　第十条集体经营性建设用地使用权可以采取挂牌或协议等方式入市。有两个以上意向用地者的，应当采取挂牌方式公开交易。竞争性交易环节纳入土地有形市场或公共资源交易平台，公开交易信息。

　　第十一条集体经营性建设用地的取得和使用者，为境内外的自然人、法人或其他组织。

　　第十二条集体经营性建设用地使用权入市交易，双方应当签订《平原示范区集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同》。区自然资源局对合同进行备案盖章，编制合同备案号，并为合同双方发放合同备案书。

　　第十三条土地使用者应按入市合同约定和相关政策规定缴纳入市地价款、调节金等相关款项，逾期缴纳的，每逾期一日按应缴款金额的1‰计征违约金，该违约金列入政府调节金收入。出让地价款、调节金、违约金均应缴入区财政局指定监管账户。

　　第十四条土地使用者持入市核准书、入市合同、合同备案书、 出让价款缴纳凭证（仅限出让入市）、土地增值收益调节金缴纳凭证、完税证明等相关证明材料，申请办理不动产登记。

　　第十五条入市宗地有两种以上用途的，若各用途最高出让年限不同，则按最短使用年限确定该宗地的出让年限；土地评估按宗地内各用途面积占比分别评估其价值，对缩短最高出让年限的，按缩短后的年期进行价值折算。

　　第十六条同一企业使用国有和集体两种用地的，可按一个项目用地进行整体规划设计和建设，建筑物可跨宗建设，跨宗建筑物登记时，将其落宗在其主要占用的宗地上。

　　第十七条禁止农用地以建设用地名义出让、租赁，以及农用地与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）。

　　禁止基层干部群众、入市主体与用地者私下签订集体建设用地使用权出让（租赁）合同或合作开发、作价入股协议，擅自入市和处置集体建设用地。

　　第十八条集体经营性建设用地入市后，土地使用者必须严格按照出让、租赁合同的约定开发使用土地，不得擅自改变土地用途、容积率。确需改变土地用途、容积率的，应当经土地所有权人同意和原批准机关批准，并签订补充合同或重新签订合同。

　　入市土地的批后监管政策按示范区出台的相关文件执行。入市项目建设方案参照国有土地上项目的规划审议事权分级管理的规定执行。

　　第十九条简化入市项目用地相关手续办理。城镇开发边界外的入市用地，区级不再办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，由土地使用者直接申请办理乡村建设规划许可证。住建、消防等部门依据乡村规划许可证办理相关手续。

　　对属《河南省实施〈招标投标法〉办法》第八条至第十一条规定项目需公开招标的，应办理招标备案手续；对不属于必须进行招标的项目，不再提交相关招标、开标和中标手续，但工程项目的承建方应具备法定资质，且业主与承建方签订有承建合同。

　　第二十条对已办理租赁入市又申请转为出让入市的，应进行出让地价评估，并制订出让入市方案，经村组群众民主表决同意由租赁转为出让的，凭表决决议，土地所有权人和土地使用者可直接签订出让合同（合同中应注明租赁变出让的相关内容）,并到区自然资源局备案入市合同，可不再履行挂牌或协议出让程序。土地使用者要按出让合同约定的出让金额、调节金额全款缴纳至区财政局指定监管账户。原办理租赁入市手续时土地使用者所缴纳的土地增值收益调节金和契税调节金，在扣除已用地年限的费用后（不足整年的按整年计）,剩余款额可抵顶出让入市应缴纳的土地增值收益调节金和契税，不足部分由土地使用者补齐。

　　第二十一条已入市集体经营性建设用地拟改变土地用途的，按以下程序进行：

　　（一）书面申请。拟变更的用途符合国土空间规划用途，征得土地所有权人同意后，向区自然资源局或乡（镇）人民政府、街道办事处申请新的规划设计条件。

　　（二）制订方案。土地使用者与入市主体协商后，共同制定入市方案；土地设有抵押权的，应征得抵押权人书面同意。制订的入市方案包括收回或不收回两种，其中，收回重新入市方案应包括土地用途改变内容、地上建筑物的补偿、重新入市的年限、重新入市的合同条款要求等；不收回方案应包括土地用途改变内容、是否需补缴出让金或提高租金、补缴（提高）金额及方式等。

　　（三）集体表决。按民主表决办法进行集体表决。对不收回需补缴出让金的，补缴金额可参考土地用途及容积率变更前后评估价值的差额确定；提高租金的，可结合新用途土地市场价值确定。新土地用途的市场价格低于原土地用途的市场价格的，不需补缴出让价款或提高租金，已缴价款不予退还。评估估价日期以区自然资源局受理改变用途申请的时点为准。

　　（四）落实方案。收回重新入市的，在入市双方解除入市合同、撤销土地证后，申请办理重新入市；不收回的，重新签订入市合同或入市合同变更协议，原用途办理入市手续所缴的土地出让金、增值收益调节金、契税，抵顶新用途下应缴纳的相应款额，不足部分补齐，办理土地变更登记。

　　第二十二条入市合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当最迟于届满前一年向土地所有者提出申请并协商，重新约定出让价格（租金）,经集体表决同意续期的，重新签订入市合同，办理合同备案，支付出让金（租金）,办理土地变更登记后，取得集体经营性建设用地使用权。

　　入市合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。

　　第二十三条 国家为了公共利益的需要，依法对集体经营性建设用地实行征收的，土地所有权人和土地使用者应当服从。原入市合同自批准集体土地征收之日终止。

　　对租赁入市实施征收的，与农民集体协商土地补偿事宜并履行征地程序，与土地使用者协商地上建筑物补偿事宜；属出让入市的，与土地使用者协商土地及地上建筑物补偿事宜，同时与被征地村组履行征地程序。在完成征地程序后，原已办理登记的，凭征地公告等材料，由乡（镇）人民政府、街道办事处出具情况说明并办理注销登记。

　　第三章 转让、转租、抵押

　　第二十四条集体经营性建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体经营性建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与。

　　集体经营性建设用地使用权转租，是指承租人将集体经营性建设用地使用权再次租赁的行为。以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权出租的，纳入集体经营性建设用地使用权转租的管理范畴。

　　集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用者将通过入市取得的集体经营性建设用地，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

　　第二十五条集体经营性建设用地使用权转让的，原受让人的权利、义务随之转移；集体经营性建设用地使用权转租的，转租双方应当继续履行原租赁合同。

　　集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押时，其地上合法建筑物及其他附着物随之转让、转租和抵押；集体经营性建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租和抵押时，其占用范围内的土地使用权随之转让、转租和抵押。集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

　　第二十六条转让、转租使用年限不得超过初次入市合同约定的使用截止年限。

　　第二十七条集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵押，应遵守原入市合同的约定，并已按照入市合同约定支付地价款或租金，取得不动产登记证。

　　第二十八条集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的，交易双方应当持土地权属证书、初次交易合同、本次交易合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。因处分抵押财产而取得集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。

　　入市土地转让的，应符合入市合同约定的条件。参照《河南省国土资源厅河南省住房和城乡建设厅国家税务总局关于印发不动产交易、税费征缴、登记联办业务事项三级十同“ 一套材料”清单的通知》（豫国土资发〔2018〕145号）中“国有建设用地使用权转移登记（买卖）”规定的相关材料清单，办理不转移登记手续。

　　第二十九条集体经营性建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体经营性建设用地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。

　　第四章 地价和收益管理

　　第三十条制定并发布集体经营性建设用地基准地价体系，建立城乡统一的基准地价体系。

　　第三十一条集体经营性建设用地公开出让、租赁的起始价或协议出让价（租金）,原则上不得低于集体经营性建设用地基准地价的70%;因特殊原因，起始价或协议出让价（租金）低于70%的，入市主体须提交说明材料，说明降低起始价或协议出让价（租金）的原因。

　　集体经营性建设用地使用权的起始价或协议出让价（租金）的设定不符合上述要求的，区自然资源局不予受理其入市申请。

　　第三十二条长期租赁、租赁期间租金不调整且2022年底前未建设占用的，可按不低于该宗地50年工业用地出让入市评估价格的2%确定年租金评估价。

　　租赁入市价格中包含对被占地群众的租金，被占地群众的租金按正常租金水平执行，剩余租金归村组集体使用。租赁入市价格属使用现状建设用地的价格，若入市前为农用地，需报批转为建设用地且土地使用者承担指标费的，可按指标费年期折算价值抵扣租金。

　　2022年底前已建设占用的，尊重土地使用者与被占地群众协商的租赁用地价格，但要适度提高租赁价格水平，原则上租金增幅为原租地价格的30% — 80%,增幅最高不超过1000元/亩年，最低不低于300元/亩年，提高部分的租金收益归村集体经济组织支配。

　　长期租赁且租赁期间租金调整的、先租后让的等其他情况，参照《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）执行。

　　第三十三条示范区制定入市土地增值收益分配办法，确定合理的政府、集体和个人收益分配比例关系，适当提高个人收益，争取实现农民集体在入市和土地征收中土地增值收益分享比例大体相当，努力达到农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡。

　　示范区出台入市收益指导意见，规范入市收益管理分配行为，规避资金风险，维护集体经济组织及其成员的合法权益。

　　第三十四条对土地增值收益调节金和农民集体入市收益分配使用进行全过程、全方位监管，确保按规定用途使用，防止截流、侵占和挪用。

　　第三十五条集体经营性建设用地使用权入市，应当依法缴纳有关税费。示范区另行出台入市相关税费调节金征管办法，推进集体与国有建设用地统一的税收制度，探索集体土地使用权主体以多种形式承担纳税义务的途径；按照国有建设用地与集体建设用地税赋对等的思路，结合现行国有土地出让、转让税收政策，确定集体经营性建设用地入市和转让中相对应的调节金。

　　第五章 历史遗留问题

　　第三十六条对历史形成的已建设项目用地，符合国土空间规划，符合产业政策和入市政策，可办理集体经营性建设用地入市手续。

　　第三十七条对已建项目用地，选择租赁、出让等入市方式，应实际与群众达成的用地方式相一致。经查实不一致的，区自然资源局可撤销其入市手续和所办理土地登记。

　　第三十八条建成的项目用地，同宗地既有现状建设用地，又有少量农用地等其它地类的，可结合实际情况仅对建设用地部分办理入市手续。

　　第三十九条对在集体土地所有权确权工作中漏登和错登的宗地、因各种原因未登记的宗地、土地所有权权属发生变化的宗地，权属清晰、界址清楚的前提下，经所涉及的农民集体或集体经济组织同意，并提供相关证明材料的，由区自然资源局负责进行集体土地所有权确权工作。

　　禁止乡（镇）或村组干部人为操控申请改变土地所有权人。

　　第六章 附 则

　　第四十条本办法自印发之日起施行，其间法律法规及上级文件等另有规定的，从其规定。

　　第四十一条区自然资源局负责全区范围内集体经营性建设用地使用权入市的管理和监督工作。

　　附件：1.平原示范区农村集体经营性建设用地入市民主决策办法（试行）

　　2.平原示范区集体经营性建设用地使用权入市公开交易工作流程（试行）

　　3.平原示范区集体经营性建设用地入市收益分配指导意见（试行）

　　4.平原示范区农村集体经营性建设用地入市后开发利用情况监管办法（试行）

　　5.平原示范区集体经营性建设用地使用权出让（租赁）流程表

　　附件1

　　平原示范区农村集体经营性建设用地入市民主决策办法（试行）

　　第一条为保障农村村民自治，发展农村基层民主，维护农民的合法权益，积极参与平原示范区农村集体经营性建设用地入市改革试点工作，完善农村土地产权制度，实现农村集体经济组织决策管理的科学化、民主化，特制订本办法。

　　第二条本办法适用于确定农村集体经营性建设用地入市土地的用途、价格、年限、利益分配等重大事项。

　　第三条入市土地属乡（镇、街道）农民集体所有的，按以下步骤实施：

　　第一步，党政班子会议商议。拟定入市方案草案后，经全体成员的2/3通过，形成初步入市方案。对较为复杂的事项，要进行信访稳定风险评估。

　　第二步，各行政村（居）委会党支部书记和村（居）委会主任会议审议、决议。审议并决议初步入市方案时，须经应到会人员的2/3以上同意方可通过。通过后形成正式入市方案。

　　第三步，决议结果公开。正式入市方案须向乡（镇、街道）全体村（居）民公开，进一步听取群众意见。公示期间，发现决议中存在重大问题或需作较大修改的，要重新召开各行政村（居）委会党支部书记和村（居）委会主任会议说明情况，表决撤销或中止决议，待修改完善后重新履行决策程序。

　　第四步，实施结果公开。决策实施之后，定期通报阶段性进度，主动接受监督。重要事项实施过程中情况发生较大变化的，应再次提交各行政村（居）委会党支部书记和村（居）委会主任会议研究，待修改完善后重新履行决策程序。

　　属地乡（镇、街道）对决议和实施结果，必须认真做好党（工）委、政府会议记录，并形成会议纪要。

　　第四条入市土地属于村集体所有或村民小组集体所有的，按以下步骤实施：

　　第一步，村“两委”会商议。拟定入市方案草案，组织村“两委”班子成员讨论，并经应参会人员的2/3以上同意通过，形成初步入市方案后，征求属地乡（镇）人民政府、街道办事处意见。

　　第二步，村民代表会议或村民会议决议。

　　对入市土地属村集体所有的，须经村民会议或成员代表会议审议，其中召开村民会议，应当由本村18周岁以上村民或者本村各户的代表参加，并经应参会人员的2/3以上表决通过；召开村民代表会议有法定村民代表组成人员参加。由村级集体经济股份合作社组织实施入市的，也可按合作社章程进行表决。

　　对入市土地属组集体所有的，须经村民小组会议审议，由本村民小组18周岁以上村民或者本村民小组各户代表参加，并经应参会人员的2/3以上表决通过。鉴于村民小组不具备独立法人资格，经村民小组会议表决同意，可委托村级集体经济股份合作社或村委会作为入市主体，代为履行后续入市手续。

　　第三步，决议结果公开。经以上步骤通过的事项必须向全体村民公开，进一步听取群众意见。公示期间，发现决议中存在重大问题或需作较大修改的，要重新召开村民会议、村民代表会议或村民小组会议说明情况，表决撤销或中止决议，待修改完善后重新履行决策程序。

　　第四步，实施结果公开。决策实施之后，定期向村民代表、村务监督委员会通报阶段性进度，主动接受监督。重要事项实施过程中情况发生较大变化的，应再次提交村民会议、村民代表会议或村民小组会议研究，待修改完善后重新履行决策程序。

　　乡（镇、街道）相关干部必须全程参与入市实施过程，统一使用组织人事局印制的记录本认真记录，并及时整理、保存备查，在决议实施后及时向乡（镇）人民政府、街道办事处报告。

　　第五条乡（镇、街道）要对入市民主决策材料的真实性负责，区自然资源局对提交的入市民主决策材料只进行形式审查。

　　第六条对入市重大事项的决议和实施结果的公开，除在乡（镇、街道）政务公开栏、村务公开栏进行公开外，还可以采取广播、书面通知、电话、手机短信、QQ、微信、电子邮件等方法，扩大覆盖面。

　　第七条禁止任何人以任何形式人为操纵群众表决。集体决策时禁止不按要求召开村民表决会议，禁止替代应参会人员签字，禁止非村民代表参加村民代表会。

　　对乡村干部不按本办法组织民主决策，造成不良后果或集体经济损失的，对相关责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　附件2

　　平原示范区集体经营性建设用地使用权入市公开交易工作流程（试行）

　　第一章 总 则

　　第一条为完善集体经营性建设用地使用权入市公开交易制度，规范交易程序，维护交易秩序，根据集体经营性建设用地使用权入市相关政策规定，结合《国土资源部关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）和协议出让国有土地使用权规范（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）政策精神，制定本工作流程。

　　第二条本流程所称入市交易指集体经营性建设用地使用权的初次入市交易，包括出让入市和租赁入市。

　　第三条集体经营性建设用地使用权初次入市交易，目前暂时以挂牌和协议两种方式。具体交易方式由入市方与区自然资源局协商确定。

　　第四条入市方可委托区自然资源局或其他交易机构，代为操作交易流程，以确保手续规范。

　　第五条集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第二章 挂牌出让（租赁）流程

　　第六条挂牌出让（租赁）是指入市方委托交易机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将集体经营性建设用地使用权入市交易条件在公共资源交易等平台公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定受让方（承租方）的行为。

　　第七条挂牌公告发布前，入市事项需呈报示范区核准。

　　第八条挂牌公告期为10日。挂牌公告应包括以下内容：出让（租赁）人的名称、地址、联系电话等，授权单位以及委托代理机构的名称、地址和联系电话等；挂牌地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求、土地使用年限等；竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；获取挂牌文件的时间、地点及方式；挂牌地点和起止时间；支付竞买保证金的数额、方式和期限；其他需要公告的事项。

　　第九条挂牌公告期间，公告内容发生变化的，交易机构应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距挂牌活动开始时间少于10日的，挂牌活动相应顺延。发布补充公告的，交易机构应书面通知已报名的申请人。

　　第十条在挂牌公告规定的挂牌起始日，交易机构将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在交易机构办公场所挂牌公布。挂牌时间不得少于5个工作日。

　　第十一条符合竞买条件的申请人，应从挂牌之日起至挂牌结束之日前2日，按规定向交易机构递交竞买申请书、向指定账户缴纳竞买保证金。保证金缴纳比例为：出让入市的原则上按起始价全额缴纳，租赁入市的原则上按应计征调节金额（以起始租金总额为计征基数）缴纳。

　　第十二条符合竞买条件的申请人在办理报名手续、领取竞买文件后，须按《竞买须知》的要求填写《竞买报价单》; 当报名竞买土地已经有其他竞买人报价时，必须按《竞买须知》规定的加价幅度高出已有报价填写《竞买报价单》进行报价。

　　第十三条交易机构确认报价后，更新挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。

　　第十四条挂牌设有保留价的，出让（租赁）人应当在挂牌截止前将密封的挂牌保留价交给交易机构。

　　第十五条在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，交易机构宣布最高报价及其报价者，并询问其它竞买人是否愿意继续报价。如有竞买人表示愿意继续报价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，主持人应宣布挂牌出让转入现场竞价，出价最高者为竞得人。如没有竞买人表示愿意继续竞价的，按下列规定确定挂牌结果：

　　（一）在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于起始价和保留价，并符合其他条件的，挂牌成交。

　　（二）挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价且符合其他条件的，出价最高者为竞得人；报价相同的，后提交报价者不再报价时，先提交报价单者为竞得人，但报价低于起始价者除外。

　　（三）在挂牌期限内没有竞买人或者竞买人的报价低于起始价（保留价）或不符合其他条件的，挂牌不成交。

　　第十六条根据本流程第十二条的规定转入现场竞价的，由具备相应资质的主持人主持现场竞价，现场竞价的程序为：

　　（一）主持人宣布竞价的起始价（起始价为挂牌活动截止时的最高报价）、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。

　　（二）竞买人按竞价规则报价。

　　（三）主持人确认竞买人的报价后，竞买人继续竞价。

　　（四）主持人连续三次宣布同一报价而没有人再报价，主持人以落槌方式表示成交并宣布最高报价者为竞得人。最高报价低于保留价的，主持人宣布现场竞价终止，应按规定重新组织出让。

　　第十七条确定竞得人后，入市方、竞得人、交易机构应当场签订《集体经营性建设用地使用权挂牌出让（租赁）成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。

　　第十八条竞得人须自《成交确认书》之日起10日内，按约定的地点与入市方签订《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同》（以下简称入市合同）和《集体经营性建设用地使用权出让（租赁）监管协议》（以下简称监管协议）, 不按期签订的，每逾期一日按成交总额的1‰缴纳违约金（随入市相关款项一同缴入区财政局账户，并列入政府调节金收入）;逾期超过30日的，土地所有权人可申请将该宗地另行处置，设有保证金的，土地所有权人可以申请没收保证金，并可以要求竞得人承担其它违约责任。

　　第十九条竞得人支付的竞买保证金在签订《成交确认书》后

　　转作定金，签订入市合同后转作出让价款或租赁入市调节金；其他竞买人支付的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

　　第二十条挂牌活动结束后5个工作日内，在公共资源交易等平台上公布挂牌入市交易结果。

　　第二十一条竞得人结清地价款、调节金及相关税费后，持相关材料向不动产登记机构申请办理土地登记。

　　第三章 协议出让（租赁）流程

　　第二十二条协议出让（租赁）是指经公开或定向征集只产生一个意向受让方时，出让（租赁）方和意向土地使用者协商达成一致，进行集体经营性建设用地使用权入市交易的方式。同一地块只有一个意向土地使用者的，方可采取协议方式出让。有两个以上意向土地使用者的，应按挂牌程序进行入市。

　　第二十三条入市方委托具有土地估价资质的评估机构，对拟入市地块的土地市场价格进行评估。

　　第二十四条入市方编制协议出让（租赁）方案，方案应包括出让（租赁）地块的位置、用途、面积、出让（租赁）年限、土地使用条件、意向土地使用者、评估价格等内容。

　　第二十五条入市方进行集体民主决策，审定起始价格、保留价等相关入市事项。

　　第二十六条出让（租赁）方与意向土地使用者就土地出让（租赁）价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，入市方参加谈判的代表应当不少于2人，乡（镇、街道）可根据实际派人参加。

　　双方协商、谈判达成一致，并且议定的价格不低于起始价的，入市方与意向土地使用者签订《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）意向书》（以下简称《出让（租赁）意向书》）。

　　第二十七条 受入市方的委托，结合《出让（租赁）意向书》内容，交易机构将入市事项呈报示范区核准。

　　第二十八条交易机构将意向出让（租赁）地块的具体位置、用途、面积、使用年限、土地使用条件、意向土地使用者、拟入市价格等内容在公共资源交易等平台进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于3日。

　　公示期间，对公示内容有异议且经交易机构审查发现确实存在违反法律法规行为的，或有新的用地申请人的，协议出让程序终止。

　　第二十九条公示期满，如无异议且没有新的用地申请人的，按照《出让（租赁）意向书》约定，入市方与意向土地使用者签订入市合同和监管协议。

　　第三十条入市合同签订后3日内，交易机构将协议出让（租赁）结果通过公共资源交易等平台向社会公布，接受社会监督。

　　公布出让（租赁）结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让（租赁）年限、供地方式、受让（承租）人、成交价格和成交时间等内容。

　　第三十一条受让（承租）人按照入市合同约定按时付清出让金、调节金等费用，申请办理土地登记手续。

　　第三十二条已建项目用地办理协议入市手续的，可不进行用地谈判，不提供用地意向书；公示中若无新的意向土地使用者提交用地申请并报价，原意向土地使用者可不再报价；可不单设保留价，以《出让（租赁）意向书》明确的价格作为起始价和保留价。

　　第四章 附 则

　　第三十三条 本流程由区自然资源局解释。

　　附件 3

　　平原示范区集体经营性建设用地入市收益分配指导意见（试行）

　　第一条为切实加强集体经营性建设用地入市收益的管理和使用，规范收益分配行为，规避资金风险，防止截流、侵占和挪用，切实维护农村集体经济组织及其成员的合法权益，结合我区实际，制定本指导意见。

　　第二条本指导意见适用于乡、村、组三级集体经济组织的集体经营性建设用地入市收益的管理、使用、分配。

　　第三条入市收益分出让入市收益和租赁入市收益两种。

　　出让入市收益是指成交总价款扣除政府收取的土地增值收益调节金后，分配给农民集体的资金。若入市地块由示范区匹配指标报批转为建设用地的，或示范区已拨付征地补偿款的，应同时扣除规定价格的指标费或相应补偿款额。

　　租赁入市收益是指土地租赁收入总额。

　　第四条收益分配坚持公开、公正、公平的原则，既要实现发展好集体成员的权益，又要坚持集体经济性质，巩固农村政权基础；既要努力增加集体成员的财产性收入又要兼顾集体经济长远发展，处理好分配与积累的关系，确保分配水平的可持续性；既要强化监管措施，又要发挥内部体制机制作用，推进民主管理和制度管理；既要做到规范有序，又要从实际出发，坚持分类指导，各集体经济组织尊重历史、尊重民意。

　　第五条出让入市收益可用于以下支出：对原承包经营权人的占地补偿，每亩补偿金额原则上不得超过入市地块所在区域的征地补偿标准；属示范区或乡（镇、街道）匹配报批指标或土地使用者购买报批指标的，在保障被占地群众补偿的前提下，区财政局、乡（镇、街道）或土地使用者可从入市收益返还款中相应扣除不高于规定价格标准的指标费；土地平整、地上建筑物拆除补偿等合理支出；本农民集体基础设施改造和公共事项支出；发展壮大集体经济；被占地群众社保费等。

　　租赁入市收益可用于以下支出：被占地群众租金；土地使用者 承担土地报批指标费的，可按年期折算的方法抵扣租金；土地平整和地上建筑物拆除补偿费用由土地使用者承担的，可按年期折算的方法抵扣租金；村组基础设施改造和公共事项支出；发展壮大集体经济；被占地群众社保费等。

　　入市收益不得用于投资股市、民间借贷等高风险业务。

　　第六条村民小组所有的集体经营性建设用地入市收益，村集体可按不高30%的比例提取公益金，用于全村修路、用电、用水、医疗保险等公益事业支出。

　　第七条 入市收益在扣除被占地群众补偿（租金）、报批指标费等必要支出后，剩余资金应留归农民集体，该部分资金原则上用于壮大集体经济、公共事项支出等。

　　第八条入市收益实行专账管理和“村财乡管”,收益资金均由乡财政拨入村级经费账户。村民小组可在村级账户下设立明细账户。原入市收益资金已缴入三资合作社的，应全部转入村级经费账户。

　　第九条入市收益属村集体的，由村委会提出分配草案（含支出相关费用的情况）,经村民会议或村民代表会议讨论通过，报乡（镇）人民政府、街道办事处主要负责同志审核并经其签字同意后实施。

　　入市收益属村民小组的，由村委会会同村民小组组长提出分配草案，经村民小组会议讨论，报乡（镇）人民政府、街道办事处主要负责同志审核并经其签字同意后实施。

　　村集体入市收益的管理，按《农业部关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》（农经发〔2009〕4号） 规定执行。村民小组入市收益的管理参照该文件执行，但支出审批应有村民小组组长、村委会主任和乡（镇）人民政府、街道办事处负责人的签字。

　　第十条入市收益分配情况应同时纳入村务公开，定期公布，接受财政监督、审计监督和公众监督。

　　村组在入市收益分配工作完成后，应及时将分配工作相关方案、报告及财务资料报乡（镇）人民政府、街道办事处备案。

　　第十一条对于入市收益留归村组集体用于发展壮大集体经济的，应按股份合作社或股份公司的形式，进行农村集体资产量化确权，规范建立按成员拥有股份进行收益分配的长效机制，明确集体经济组织成员享受收益分配的份额比例，并对收益分配情况享有知情权、参与权、监督权。

　　第十二条乡集体经济组织取得的入市收益，统一列入财政账户由乡镇财政统一核算管理，可用于本乡（镇、街道）基础设施建设和民生项目。

　　第十三条各乡（镇、街道）要对入市资金实行专账管理，对乡（镇、街道）所分成的入市调节金和村组所获得的入市收益资金，要分别记账管理。对不按规定记账管理的，按违反财经纪律对相关财务人员和乡（镇、街道）主管副职给予纪律处分；村组干部不按规定管理使用村组所获得的入市收益资金的，按违反财经纪律对相关村组干部及责任人给予纪律处分；对截流、挪用、贪污入市收益资金，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　乡（镇、街道）应同时加强村组入市收益分配的监管指导，对村组拟订的分配草案进行全面审核，重点对收益分配的规范性和合理性进行审核，防止资金滥用。

　　区审计部门、区财政局要定期对调节金和入市收益的使用情况进行审计和检查，督促乡（镇、街道）和村组按照政策规定，正确使用调节金和入市收益，确保农民权益不受损。

　　第十四条农民集体所获入市收益属物业、资产等非资金收益的，按《农业部关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》（农经发〔2009〕4号）进行管理。

　　第十五条本指导意见由区自然资源局、区财政局、区农业农村局负责解释。

　　附件4

　　平原示范区农村集体经营性建设用地入市后开发利用情况监管办法（试行）

　　第一条为促进依法依规使用集体经营性建设用地，提高节约集约用地水平，按照集体经营性建设用地入市相关政策规定，结合国有建设用地供后开发利用监管政策精神和我区实际，制定本办法。

　　第二条本办法所称集体经营性建设用地入市后开发利用情况监管，是指集体经营性建设用地从签订入市合同到项目竣工验收、投产运行，对土地所有权人和土地使用权人履行入市合同、落实三方监管协议等情况进行的监督管理。

　　第三条集体经营性建设用地成交后，在签订入市合同的同时，出让（租赁）人、受让（承租）人、示范区三方应共同签订《集体经营性建设用地使用权出让（租赁）监管协议》, 并在协议后附监管清单。监管协议与入市合同配套使用。协议的监管人为平原示范区管委会。

　　第四条监管人的监管采取出让（租赁）人或受让（承租）人主动申请监管为主，结合监管人主动监管的方式进行。

　　第五条出让（租赁）人和受让（承租）人应按照入市合同、监管协议的约定及相关法律法规及政策文件要求，实施土地开发利用和保护，并自觉申请和配合监管人根据相关法律法规及政策文件要求、入市合同和监管协议所进行的监管。

　　第六条集体经营性建设用地入市后监管的主要内容：

　　（一）是否按照批准的位置和面积使用土地。

　　（二）是否按照规定的时限交地、开工、竣工，是否存在土地闲置。

　　（三）是否办理建设工程规划许可、施工许可、规划核实、竣工验收等手续。

　　（四）是否改变规划用途、容积率、建筑密度等规划条件内容，若改变，是否履行相关程序、办理相关手续、补缴土地出让金等。

　　（五）是否完成规定的投资强度、产出效益和亩均税收。

　　（六）是否存在擅自转让等改变使用权人的行为，变更使用权人是否按规定办理有关手续。

　　（七）是否符合产业准入、生态环境保护要求。

　　（八）其他需要列入监管的事项。

　　第七条实行交地确认制度。区自然资源局应制作《交地确认书》,在入市合同约定的交地时间前，交由集体土地所有权人和土地使用权人进行现场交地并签订《交地确认书》。除已占用补办入市手续外，入市合同未约定交地时间的，必须履行交地确认手续。交地后土地使用权人要及时将《交地确认书》交付区自然资源局存档备案。

　　第八条实行现场核查制度。相关部门可在开发建设、投产运行过程中，按照监管内容，定期或不定期对项目建设情况进行现场核查，获取照片，并做好记录，核查记录存档备案。

　　第九条实行复核验收制度。相关部门在项目竣工时进行复核验收，重点核验履行入市合同和监管协议情况。复核验收结果不符合规定的，受让（承租）人或出让（租赁）人应按要求积极进行整改。

　　第十条实行分工负责制度。相关部门按照各自职责共同做好监管工作，区自然资源局负责对用地位置面积和用途、规划许可和核实、规划指标落实、产权变更等进行监管；区发改局负责对产业准入、投资强度、产出效益等进行监管；区城乡建设管理局负责对施工许可、竣工验收等进行监管；区生态环境局负责对生态环境保护进行监管。

　　第十一条实行协调联动制度。对城镇开发边界内的项目，由区自然资源局指导并跟踪土地使用者办理建设工程规划许可和规划核实；对城镇开发边界外的项目，由乡（镇、街道）办理乡村建设规划证，乡（镇、街道）要督促土地使用者办理规划、施工、竣工手续;地方性法规另有规定的，从其规定。区自然资源局应将入市成交信息及时转交区城乡建设管理局，并提示土地使用者后续需办理手续及对接部门；区城乡建设管理局接到入市地块信息后，要跟踪办理施工许可和竣工备案。

　　第十二条有下列情形之一的，可按闲置土地予以处置：

　　（一）超过合同规定的动工开发建设期限满一年未动工的。

　　（二）已动工开发建设但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足1/3,或者已投资但投资额占总投资额不足25%,且未经批准中止开发建设连续满一年的。

　　第十三条 出让（租赁）人和受让（承租）人应互相监督，严禁造成土地闲置浪费。因出让（租赁）人和受让（承租）人原因造成土地闲置的，由区自然资源局参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令53号）相关规定予以处理，其中应征收闲置费的，闲置费归示范区所有，缴入国库。闲置两年以上的，因出让（租赁）人原因造成土地闲置，经受让（承租）人同意，出让（租赁）人可有偿收回集体经营性建设用地使用权；因受让（承租）人原因造成土地闲置，出让（租赁）人可无偿收回集体经营性建设用地使用权。

　　无偿收回土地使用权的，收回后由区自然资源局按原土地有偿使用方式、截止使用年限等要求组织重新入市。闲置土地被认定后，区自然资源局不得为其办理土地使用权转让、抵押、出租等手续，其他有关部门不得为其办理相关批准手续。

　　第十四条入市土地确需变更土地用途、容积率等规划设计条件的，必须符合国土空间规划，并经原批准机关批准后，重新集体决策、重新签订入市合同或签订入市合同补充协议，补缴土地出让金等相关费用。未经批准擅自变更土地用途、容积率等规划条件的，区自然资源局要及时予以处理。工业项目用地提高容积率不适用此规定。

　　第十五条收回土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用土地的，可依照入市合同或监管协议约定申请人民法院责令其交还土地。

　　第十六条监督工作人员在监管和执法过程中，可以采取以下措施：

　　（一）询问当事人及其证人。

　　（二）现场勘测、拍照、摄像。

　　（三）查阅、复制土地使用权人的有关文件和资料。

　　（四）要求土地使用权人就有关土地利用情况作出说明。

　　（五）法律、法规、规章规定的其他措施。

　　第十七条有关单位和个人对农村集体经营性建设用地入市后监管工作应当予以支持和配合，并提供工作方便，不得拒绝阻碍监督检查人员依法执行职务。

　　第十八条土地所有者及其成员不得以监管为由，阻挠、刁难土地使用者进行正常建设和生产经营活动，否则应承担相应的法律责任。

　　第十九条本办法由区自然资源局负责解释。

　　附件5

　　表中“民主表决”环节，具体操作按相关文件规定执行

管理办法政策解读.docx